개업 공인중개사 감소와 장롱면허 증가 현황

최근 부동산 시장의 침체로 인해 공인중개업계에 큰 변화가 감지되고 있습니다. 활동하는 개업 공인중개사 수는 줄고, 자격증만 가진 장롱면허가 늘어나는 현상을 자세히 살펴보겠습니다.

개업 공인중개사 현황과 장롱면허 비율

부동산 시장이 꽤 심상치 않다는 건 아마 다들 느끼실 겁니다. 그런데 그 분위기를 가장 여실히 보여주는 지표 중 하나가 바로 ‘개업 공인중개사’ 숫자인데요. 한국공인중개사협회 발표를 보면, 2025년 5월 말 기준 개업 공인중개사는 약 10만 5천 명 수준으로 집계됐습니다.

이 숫자가 왜 중요하냐면, 이는 무려 지난 4년 5개월 만에 최저치를 찍은 거거든요. 2020년 12월 이후 가장 낮은 수치이며, 전년 대비 약 7.3%나 줄어든 수치입니다. 매월 1,000건 이상씩 꼬박꼬박 공인중개사 사무실 폐업과 휴업이 발생하고 있다는 점을 생각하면, 이 감소세가 얼마나 가파른지 더욱 실감이 되시죠?

그렇다면 공인중개사 자격증을 가진 사람은 도대체 얼마나 될까요? 현재 자격증 보유자는 전국적으로 50만 명이 훌쩍 넘는다고 알려져 있습니다. 그런데 실제 현업에서 뛰는 개업 중개사는 불과 10만 명 남짓? 맞습니다, 자격증을 따놓고도 막상 문을 여는 사람은 전체 자격증 보유자 5명 중 1명꼴밖에 안 된다는 얘기죠. 나머지는 죄다 이른바 ‘장롱면허’ 신세라는 겁니다. 자격증만 가진 채 개업은 엄두도 못 내거나, 아예 다른 일을 하고 있다는 의미죠. 이 엄청난 ‘장롱면허’ 비율을 보면 과연 앞으로 공인중개업계의 지형이 어떻게 바뀔지, 궁금해지지 않으신가요?

공인중개업계 불황의 원인 분석

개업 공인중개사 감소와 장롱면허 증가는 결국 부동산 시장 침체라는 거대한 파도 때문입니다. 통계를 보면 답이 명확해지죠. 2024년 전국 부동산 거래량은 전년 대비 무려 35% 가까이 줄어들어 역대 최저 수준을 기록했습니다. 이거 뭐, 문 여는 날보다 문 닫는 날이 더 많다는 농담이 나올 지경입니다.

특히 서울만 해도 신규 분양 단지 수가 눈에 띄게 줄었습니다. 아예 물건 자체가 없으니 중개할 게 없는 거죠. 집이 팔려야 수수료를 받는데, 거래 자체가 멈춰버렸으니, 속 타는 건 당연합니다. 이런 상황은 예비 공인중개사들에게도 고스란히 반영됩니다. 한때 고시 열풍처럼 불던 공인중개사 시험 응시자 수는 2021년 정점을 찍은 후 급감했습니다. 맙소사, 지금은 거의 10년 전 수준으로 돌아갔다고 하니, 이 시장의 냉기를 짐작할 만하죠.

여기에 최근 정부의 규제 강화까지 겹치면서 시장 냉각화는 더욱 심화되고 있습니다. 어찌 보면, 당분간 이런 불황이 장기화될 수 있다는 전망이 지배적인데요. 과연 이 바닥의 겨울은 언제쯤 끝날까요?

부동산 시장 침체와 공인중개사 자격증의 미래

앞서 논의했듯이, 최근 몇 년간 부동산 시장 침체, 거래량 급감, 그리고 예측하기 힘든 규제 강화라는 삼박자가 맞물려 개업 공인중개사 수가 눈에 띄게 줄고, 반대로 ‘장롱면허’는 늘어나는 현상을 야기했습니다. 솔직히 지금 공인중개업계는 ‘겨울왕국’이라고 해도 과언이 아닙니다. 많은 분이 업계가 장기 침체 국면에 접어들었다고 분석하고 있죠.

하지만 말입니다. 그럼에도 불구하고 공인중개사 자격증이 여전히 전문직으로서 충분한 ‘메리트’를 가지고 있음을 간과해선 안 됩니다. 당장 부동산 거래가 활발하지 않더라도, 이 자격증은 평생 가져갈 수 있는 든든한 ‘전문 자산’이자, 재테크 시대에 꼭 필요한 부동산 전문 지식을 담보하는 증표이기도 합니다. 시장은 돌고 도는 법이고, 언젠가 다시 기회가 올 때 이 자격증은 빛을 발할 수 있습니다.

지금의 어려움만 보고 ‘장롱면허’가 될까 걱정하기보다는, 이 자격증이 가진 본질적인 가치에 주목할 필요가 있습니다. 미래를 위한 투자, 언제든 꺼내 쓸 수 있는 든든한 비상금 같은 존재랄까요? 그러니 지금의 상황을 보고 쉽게 포기하기보다, 미래를 위한 든든한 대비책으로서 자격증 취득 자체에 꾸준히 노력할 가치가 있다는 사실을 기억해야 합니다.

마무리

개업 공인중개사 수가 4년 5개월 만에 최저를 기록하며 부동산 시장 침체의 직격탄을 맞고 있습니다. 자격증 보유자 대비 활동 인원이 5명 중 1명꼴로 장롱면허 비율이 높아졌습니다. 부동산 거래 감소와 규제 강화가 주된 원인으로 분석되지만, 자격증 자체는 여전히 가치가 있으므로 꾸준한 관심이 중요합니다.